L'art de texturer
S E C T E U R · INVESTISSEMENT
Conseiller en
investissement
avant travaux.
L'atelier est votre conseiller technique et créatif qui accompagne les investisseurs immobiliers premium AVANT l'achat.
NICOLAS SOUSA - TRAVAUX
Le regard qui précède
l'acquisition.
Investir dans un bien ne se décide pas à l'œil.
La plupart des acquéreurs découvrent leur bien après l'avoir acheté. Ils entrent dans les murs le jour de la remise des clés, et c'est à ce moment seulement qu'ils comprennent ce qu'ils viennent d'acquérir — ses forces, ses faiblesses, ses coûts cachés, son potentiel réel.
Nous croyons qu'il faut inverser cet ordre.
Une acquisition immobilière engage une décision financière lourde, souvent un crédit sur vingt ans, parfois le patrimoine d'une vie. Elle mérite un regard technique et créatif avant la signature, pas après. Un regard qui lit le bien pour ce qu'il est vraiment, chiffre ce qu'il faut y investir, projette ce qu'il peut devenir.
C'est le métier qu'exerce Nicolas Sousa auprès des investisseurs privés qui l'appellent : conseiller avant l'achat, chiffrer avant la signature, projeter avant la décision. Un regard d'auteur au service de la décision d'acquisition.
Les 5 situations d'intervention
Cinq moments où le regard change tout.
01 Avant le compromis
Vous avez visité un bien qui vous intéresse. Vous hésitez à faire une offre. Nous intervenons en 48 heures pour un audit express — état structurel, potentiel d'aménagement, chiffrage travaux, projection de valeur post-rénovation. Vous décidez avec les vrais chiffres.
02 Entre compromis et acte
Vous avez signé le compromis, vous êtes dans le délai de rétractation ou de conditions suspensives. Nous produisons un dossier technique complet qui sécurise votre décision — ou justifie une renégociation. Un investissement plus rentable qu'un doute.
03 Achat sur plan
Vous investissez dans le neuf ou le VEFA. Nous relisons les plans, identifions les modifications possibles avant construction, optimisons la valeur d'usage et de revente. La plupart des acquéreurs découvrent trop tard qu'un mur porteur imposait une contrainte majeure.
04 Recherche active
Vous cherchez un bien avec un cahier des charges précis (budget, zone, potentiel locatif). Nous vous accompagnons dans la lecture des annonces, la visite des biens présélectionnés, et l'évaluation technique de chaque option. Vous gagnez du temps, vous évitez les erreurs.
05 Arbitrage patrimonial
Vous possédez plusieurs biens et devez arbitrer — lequel garder, lequel vendre, lequel rénover. Nous produisons une analyse comparative technique et financière qui éclaire votre décision patrimoniale. Un regard neutre sur votre propre patrimoine.
Cinq étapes pour un regard juste.
Nous commençons par comprendre votre projet — objectif d'usage (résidence principale, secondaire, investissement locatif), budget global, horizon de détention, profil de risque. Cette écoute conditionne toute l'analyse qui suit. Un investisseur qui construit son patrimoine familial ne cherche pas le même bien qu'un investisseur qui optimise sa rentabilité locative courte durée.
Nous accompagnons la visite du bien avec un regard technique doublé d'un regard d'auteur. Nous relevons les points structurels (état du gros œuvre, toiture, réseaux, charpente, humidité), les contraintes réglementaires (PLU, servitudes, ABF si applicable), les opportunités architecturales cachées (ouverture possible d'un mur, création d'une véranda, division fonctionnelle). Nous photographions, nous relevons, nous analysons.
Vous recevez un rapport écrit de 15 à 30 pages qui synthétise notre analyse : diagnostic technique, chiffrage travaux détaillé (poste par poste, avec fourchette basse et haute), potentiel architectural, projection de valeur post-travaux, points de vigilance juridique. Le tout illustré, chiffré, argumenté. Un document que vous pouvez présenter à votre banquier, à votre notaire, à votre associé.
Nous vous présentons oralement les conclusions, discutons des options d'aménagement, simulons les scénarios (rénovation lourde vs légère, division vs préservation, location nue vs meublée, revente à cinq ans vs quinze ans). Cette conversation vous donne la matière pour décider en connaissance de cause — acheter, renégocier, ou renoncer.
L'accompagnement
post-décision (optionnel)
Si vous décidez d'acheter, nous restons disponibles pour la suite — conception architecturale, maîtrise d'œuvre, coordination artisans, mise en exploitation locative. Une continuité qui garantit que le potentiel identifié à l'audit se réalise dans le projet. Une signature d'auteur qui traverse toute l'opération.
Un profil rare sur le
marché du conseil
investisseur.
Ce qui nous distingue
La rigueur technique
Quatorze années passées dans les bureaux d'ingénieurs conseils suisses les plus rigoureux — Alpiq InTec, Planair ingénieurs conseils SIA, MINERG-APPELSA — CHUARD Ingénieurs conseils SIA nourrissent une lecture précise des enjeux thermiques, énergétiques, structurels. Nous chiffrons ce que nous voyons. Nous ne survolons pas.
Le regard d'auteur
Nous ne sommes pas un bureau d'études classique qui produit un rapport de vérification. Nous sommes un architecte d'intérieur d'auteur qui lit le bien pour ce qu'il pourrait devenir — sa vraie valeur créative, son potentiel architectural, sa signature future.
L'ancrage territorial
Nous intervenons sur l'arc alpin-Léman (Haute-Savoie, Genève, Vaud) et sur la Nouvelle-Aquitaine (Bassin d'Arcachon, Côte Landaise, Bordeaux). Deux territoires que nous connaissons finement — leurs marchés, leurs contraintes locales, leurs particularités patrimoniales.
L'indépendance
Nous ne sommes ni agent immobilier, ni notaire, ni banquier. Notre seul intérêt est votre bonne décision d'acquisition. Nous n'avons aucune commission cachée sur les biens, aucun partenariat rémunéré avec les vendeurs. Notre honoraire de conseil est notre unique rémunération.
Trois formules de conseil, tarif transparent.
— HONORAIRES
Formule 1 — Audit Express
Pour une décision urgente entre visite et compromis. Visite technique sur site (2h) + rapport synthétique (5 pages) + restitution téléphonique (1h). Délai : 5 jours ouvrés. Idéal pour un premier filtre décisionnel.
À partir de 1 500 € HT
Formule 2 — Audit Complet
Pour une décision stratégique majeure. Visite technique approfondie (4h) + rapport détaillé (20-30 pages) + restitution en face-à-face (2h) + accompagnement téléphonique pendant 30 jours. Le dossier idéal à présenter à votre banquier ou associé.
À partir de 3 500 € HT
Formule 3 — Mission d'accompagnement
Pour un investisseur en recherche active. Cahier des charges commun + accompagnement sur 3 à 6 mois + visite et audit de tous les biens présélectionnés + reporting mensuel. Sur mesure selon le nombre de biens visités.
À partir de 8 000 € HT
Nota : nos honoraires de conseil sont déductibles si vous décidez de nous confier la conception architecturale du projet après acquisition.
Une maison landaise
à Biscarrosse,
en 2025.
CAS D'ÉTUDE
La situation
Un couple de trentenaires primo-accédants s'apprêtait à signer un compromis sur une maison landaise typique à Biscarrosse, affichée à 285 000 €. Le vendeur annonçait « travaux de rafraîchissement » — peinture, sols, cuisine à moderniser. Budget travaux estimé par le couple : 30 000 €. Budget total prévisionnel : 315 000 €.
Notre intervention
Audit complet réalisé en 48 heures avant échéance du délai de rétractation. Visite technique approfondie, relevés d'humidité, analyse de la charpente, contrôle des réseaux, chiffrage professionnel avec artisans locaux, projection de valeur post-travaux.
Nos conclusions
Trois points critiques identifiés : charpente à reprendre partiellement (25 000 €), traitement humidité murs porteurs indispensable (18 000 €), remise aux normes électriques complète nécessaire (12 000 €). Budget travaux réel minimum : 85 000 € — pas 30 000 €. Budget total prévisionnel corrigé : 370 000 €.
Le résultat
Munis de notre rapport, le couple a renégocié le prix d'acquisition à 245 000 € — soit 40 000 € de baisse. Ils ont pu réaliser les travaux en toute connaissance de cause, avec un budget maîtrisé, et bénéficient aujourd'hui d'un bien parfaitement rénové dont la valeur estimée en 2026 dépasse 400 000 €.
Notre honoraire d'audit : 3 500 € HT.
Retour sur investissement de leur consultation : × 11.
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